不動産投資の初めての方へ

2019年11月29日

「不動産投資によって、不労所得を得たい、資産形成をしたい」と思っても、どのように始めれば良いのかわからない、物件の選び方もわからない、という方もいるでしょう。

不動産投資初心者が投資をする前にやるべきこと

高額の不動産を購入するのに、何の準備もなくいきなり始めるのは不安なことでしょう。現在、不動産投資で成功している人も、昔はみな初心者で勉強やつながり作りに取り組んでいたはずです。

投資家として多くの物件を保有し安定した収入を得ている方のブログや書籍、セミナーも参考になります。ぜひ活用していきましょう。

投資の世界においても、上手くいっている人から学び、真似ることは非常に大切です。成功している人のノウハウや注意すべき細かな点まで紹介しているブログは、とても役に立ちます。

物件見学や新築物件を建築している様子から空室対策などの有益情報まで、様々なことを発信している情報源があります。実際に結果を出している人の、最新の動向をチェックしておくと参考になるのでおすすめです。



ブログや本で情報を収集し基本的な知識を得たあとは、最新のトレンドや幅広い手法を知るために個人面談に参加してみましょう。セミナーでも情報を入手することはできますが、個別の人脈で様々な情報を収集することができます。




実際に不動産投資をるには、不動産業者とつながりを持つ必要があります。ブログ・書籍・セミナーでも必要なことを知ることはできますが、不動産業者しか知らない情報があるのも事実です。そのため、信頼できる業者を選ぶことが非常に大切です。

不動産投資をする前に知っておきたいことを確認したところで、実際の仕組みや流れについても見ておきましょう。物件や支払い方法の選び方、管理方法や確定申告など、大まかな方法だけでも覚えておくと役立つでしょう。


できるだけ具体的に、不動産投資のシミュレーションをしておくと良いでしょう。物件には中古区分、新築区分、中古一棟、新築一棟などがあります。場所も都心と郊外など違いがあります。何を選択するかにより結果は大きく変わります。

税金やキャッシュフローの計算方法も勉強しておくと見通しを立てやすくなります。もちろん不動産業者も教えてくれますが、自分でも土地勘や相場観を養っておけば、納得のいく決断ができるようになるでしょう。


物件の購入後は、災害や補修なども想定した管理が大事です。管理の方法としては、自主管理と管理委託の2パターンがあります。

自己管理にすれば、費用を多少抑えられますが、管理会社を利用することをおすすめします。なぜなら、管理は意外と大変なことが多いからです。集金管理や入居者の募集、クレーム受け付けなど、やるべきことは多岐にわたります。時間に余裕のある人には良いかもしれませんが、仕事のある人は本業に支障をきたす可能性もあるでしょう。



不動産投資で利益を上げた際には、確定申告が必要になります。概要を確認しておきましょう。

・白色申告
青色申告をしていない事業者が行う確定申告制度です。帳簿への記録が義務付けられましたが、青色申告と違って手間はあまりかかりません。

・青色申告
不動産所得、事業所得などを有する事業者が、毎日の取引を帳簿へ記録して、結果を確定申告書に記載して申告する制度です。節税効果の高さが魅力的です。



不動産を購入するには、まとまった資金が必要になるので多くの場合は、ローンを組むことになるでしょう。そのため、安定した定期収入のあるサラリーマンが、融資を受けやすく始めやすくなっています。

ローンの返済のことまで考えると30歳くらいの若い人にもおすすめできます。長期的に運用することで、月々の負担を減らすことができるので、余裕をもって運用することができます。自己負担の少ない若いうちから始めておくと、老後の安定につながるといえるでしょう。


不動産投資を始めるのに最適なタイミングは2つあります。

①低金利のとき
住宅ローンは、数年前と比べ金利がかなり下がっています。住宅ローンの金利は長年にわたって関わるため安い時期に組んでおくと良いでしょう。

近年は低金利のため、住宅ローンを安く組んでもらえる可能性が高いです。

②不動産投資を始めようと考えた時
不動産は経済の状況変化に強いことなどもあり、一年中購入することができます。


不動産投資は、「資金ゼロ、経験ゼロ」でも成功できます。まとまった資金がなくてもわずかな頭金で35年ローンを組める可能性もあります。



不動産投資には、多くのメリットがあります。生命保険代わりやインフレの対策になるなど、近年人気です。また、お金で残すよりも不動産として残していた方が相続もお得に行えます。投資を始める前に、不動産投資のメリットを改めて確認しておきましょう。

現金をそのまま相続するよりも、不動産として保有していた方が節税に効果的です。相続税が節税になるのは、評価額の計算方法が現金と不動産で異なるためです。



老後は、サラリーマンと同じように定期収入を得ることが難しくなります。そのため家賃収入のような不労所得を確保しておくと安心です。

不労所得があれば、あなたが仮に病気になって働けなくなったとしても心配いりません。

入居者の募集や設備の修理、また住民からのクレームなどの面倒な対応は管理会社に任せることもできます。

リタイアした後は、年金がいくらもらえるかわかりませんから、働いているうちに家賃収入という不労所得を得る仕組みを整えておくと良いでしょう。


どのようにして良い物件を見つければ良いのでしょうか。


良い不動産を探すには、たくさんの物件情報に触れることが重要です。ネット上で大量の情報を収集して良いものが見つかったら、実際に現地に行って自分の目で見てみることも良いでしょう。

物件調査では、最寄り駅からの道や周辺物件の空室状況などを見ておきましょう。ゴミ屋敷や治安など、問題のあるところがないかも確認しておく必要があります。

可能であれば、地域の住民や現地の不動産会社にもエリアについて聞いてみると、より詳しい情報が集まります。そうして多くの物件を自分の目で見ることで、段々と不動産を見る目が養われていきます。


現地で実際の物件を見ることも大切ですが、基本的なことはインターネットでも情報収集できるので事前に確認しておきましょう。

物件のポータルサイトにはそのエリアの価格帯や、おおよその利回りなどが掲載されていることが多いです。頭に入れた状態で物件を見ると、現地で気になるところも変わってきます。

その他にも、インターネットでは、エリアの人口、周辺の学校、今後アパートが建ちそうな空き地があるかなどもチェックしておけると見通しが立てやすくなります。

ポータルサイトのチェックも、現地の調査と同様に数をこなすことによって良い物件を見つけやすくなりますので、地道に取り組むと良いでしょう。

実地調査やインターネットで調べるなど自分で行うことも大事ですが、得られる情報には限りがあります。ポータルサイトなどで良い条件の不動産を見つけたとしても、すでに購入されているケースも少なくありません。

逆に、インターネット上に公開されていない不動産会社の自社物件は、自社に直接来た方にだけ紹介するケースもあります。



不動産投資は若いうちから始めることができます。興味があるのであれば、ブログや書籍で勉強を始めてみてください。

低金利の今は投資を始めるのに絶好のタイミングです。良い物件はすぐに購入されてしまうので、早めにインターネットや現地での調査を始めてみましょう。